近期楼市气氛有好转迹象，灯神睇到一份由戴德梁行发布的《全球主要零售大街》报告，当中报告指出香港的尖沙咀继续成为最昂贵购物地段，全球排第四位，平均每月呎租约985元，更加是蝉联亚太区最昂贵零售地段榜首。不过有时有啲嘢就是“同人不同命，同伞不同柄”，虽然尖沙咀呢类传统零售区，舖位月租可以高达数百万元，舖位身价亿亿声，但近年民生区舖市就不同讲法。

有“菜档小天后”之称的简利珍就是一个血淋淋的例子，先几年仲可以在疫情期间炒下舖位大赚一笔。睇返资料，佢曾经在2018年、2020年，以及2021年间先后买入5个民生区舖位，但时至今日已经有两个沦为银主盘，银主更加是要钱不要货，不惜以腰斩价都要沽舖走人，情况可谓极为壮烈。

天水围天一商城舖位银主盘1750万蚀沽

“菜档小天后”简利珍持有的天水围天一商城舖位，最近沦为银主盘，在11月以“腰斩价”1,750万元沽出，作价较4年前购入价，帐面蚀让2,330万元或57%。呢个舖位为天一商城地下7、8号舖，面积分别为912及566平方呎，由简利珍在2021年10月透过金富星有限公司斥资4,080万元购入。

值得留意，呢个舖位曾经在2022年2月至2024年9月，至少4次被抵押向大型银行及财务机构贷款，其中两次向财仔借钱各500万元，合共1,000万元。最终在今年10月被大型银行没收，并以银主盘出售。

“输开有条路”　柴湾舖位银主盘“腰斩价”卖

正所谓“一不离二，二不离三。”简利珍当然不是第一次输啦，如果有睇开灯神的朋友仔都会留意到，早几期灯神都有介绍过简利珍位于柴湾宏德居商场B座的一篮子舖位，同样沦为银主盘，在10月亦以“腰斩价”2,680万元沽出 。

呢个柴湾舖位由简利珍在2021年10月透过胜皇投资有限公司斥资以5,828万元购入，但在在2021年11月及2022年9月，分别向大型银行承做一按及二按，其后在2024年8月及9月份再向财务公司分别借三按，分别涉及500万元，合共1,000万元，最终因为资金周转不宁要沦为银主盘收场。

两单银主盘累蚀5478万　够买615万斤菜心食足一世

而事实上，呢批舖位早在8月份已经以2,850万元开价放售，银主为加快走价减价至2,580万元，最终经拍卖后成功以2,680万元沽出，虽然呢批舖位成功抢高100万元，但较4年前买入价5,828万元相比，仍然大幅度劈价54%或3,148万元。

灯神计返简利珍天水围及柴湾呢两个舖，合共输了5,478万元。虽然话唔系输灯神的钱，但见到呢两单成交咁输法，真系肉都赤埋啊。如果以香港一斤菜心批发价8.9元计，简利珍直头可以买超过615万斤菜心，食足一世都未食完。

有蚀亦有赚　疫情期2200万沽大埔民生舖　3年赚六球

虽然简利珍在呢两个月内输了5,478万元，不过其实佢过往投资民生舖位其实系有成功赚钱，只不过赚幅同呢两次劲蚀比较，就显得有啲杯水车薪。

在疫情期间，全球各个国家、城市都采取封闭政策，市民基本无法外游，亦尽量减少外出聚会相约吃饭。既然无法外出消费，市民大众就自己买𩠌、自己煮，就导致疫情期间舖位不跌反升的现象。

简利珍惨输“衰在太有自信”

简利珍当时正正把握到这个趋势，在2021年5月以2,200万元沽出大埔富善街30至44号嘉豪大厦地下A舖，舖位面积800平方呎，设有入则阁楼600平方呎。简利珍2018年2月份买入价仅为1,600万元，持货仅三年多转手，即帐面赚约600万元，升值37.5%。

睇完上述3宗舖位成交，灯神有感简利珍惨输的原因就是“衰在太有自信”，因为她在疫情期间过分睇好舖位市场，取态甚为乐观，在初尝炒卖舖位获利的600万元后，就开始大手买入民生舖位，更是采取“有入冇出”、“多买少卖”的入市策略。

手上仍有两个民生舖位未沽

除了上述的三位舖外，简利珍手上仍有两个民生舖位未沽，当中包括在2021年以5,000万元购入的天水围俊宏轩地下L19及L20地舖，当时买入呎价高达逾7万元，另一个是在2020年以4,700万元购入的北角春秧街明秀大厦地下一个面积约1,200平方呎H号舖，呎价约3.9万元。

虽然楼市气氛近期有好转迹象， 但整体舖位市场未见反弹，如果心水清的朋友会发现，灯神在文章初头提到的两个腰斩价成交的银主盘，都是在2021年买入，唔难想像目前简利珍仍然持有的天水围及北角民生舖位，目前市值系“赚紧钱”定“蚀紧钱”。不过，正所谓一日未卖一日都未知结果，呢两个舖位之后系咩下场，灯神就拭目以待啦。