楼市畅旺已是不争的事实，开始有人担心上不到车！亦有人担心市场过热走得不远！甚至有人提出重启辣招或者将公/私营市场分隔！在眼前“在变”、也“待变”的大局，是时候检视一些楼市概念，在冷静的时候修正或讨论一下，避免在社会情绪浓烈的时候随波逐流用了错误方法去满足群众情绪！

长期以来，人们也对市场机制有太多的误会：

1）很多人以为楼价不断上升，便要推出管制炒楼措施，其实管制措施是当年政府无法增加土地供应下才用的下策，因为很多管制楼市措施都会限制市场流转，市场如果因措施限制了流转和成交，楼市引起的问题只会更难解决！

当年一连串楼市辣招（例如额外印花税和买家印花税等）其实是十分成功的逆周期措施之一！并不是主要针对楼市短炒！主要针对美国的无限量化货币，逆周期措施在大量资金涌入下限制其购买力流动，避免市场价格被炒高！也避免了泡沫爆破！

而对付住宅的短炒，其实楼市辣招在实施初期已令短期炒卖的风气几乎绝迹！之后大部分时候的楼市辣招其实真正意义仍然是面对无限量化货币而作出回应的逆周期措施，为投资炒卖降温！

但楼市辣招限制下转流量下跌，成交与放盘量同时下跌！由2010年至2018年，以屯门为例，二手住宅放盘量减少了约7成！即是其限制只改变了投资回报期，将短炒者变为长线投资者！新进入市场的投资者必然以长线为主，市场转流减少！市场供应减少，导致成交减少，社会自然做不到财富转移！

而且大多数人都不会在楼价下跌时买楼，财富分配和转移也不能进行，深层次矛盾不会解决！真正刚需日益聚积，购买力加大后市场供应更少下，楼价自然拾级而上！

2）我们不需要幻想楼市永远升或者永远跌，只要政府土地供应能持续、市场会好好分配，我们应该借用市场力量！

3）任何时候，市民也会觉得楼价太贵！包括在任何一个楼市低潮，和每一次楼价还低于建筑成本的时候，这种用感觉作为问题的定义，其实并不准确反映楼价是否抵买！

是否抵买是主观的！但有没有能力买楼却是客观的！

以上是社会的错误观念！

另外有些重要观点也被太多人忽略：

1）只要市场有足够供应，透过正常流转，当遇到风险的时候就会调整，有健康供求的楼价上升是可以承受到合理的调节，在跌的时候，原本买不起楼的人就得到机会。

2）楼价跌的时候，就是财富转移的机会！

楼价跌的时候，很多原本没有能力上车的人都能上车，比推出任何资助上车计划更直接、更有效！但当然从来没有官员冒这个行政风险！虽然本届政府迟了撤辣招，但在楼市低位的时候有减厘印费，和加大白居二计划的名额，仍是值得欣赏！

笔者从事地产行业已40多年，永远都是见到大多数人，楼价高的时候说楼价贵不入市，但错过了楼市谷底之后，楼价再回升后又再抱怨！何必呢？

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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