楼市受外围息口政策转向、内地收紧资金外流等影响下出现整固，惟写字楼市场却“逆市造好”全年复苏反弹势头强劲。中区写字楼租客更出现“冇现货租，要租期货”局面，同时租客为求具质素的写字楼，宁愿不计成本追求“超级贵货”！

戴德梁行发表香港房地产市场2026年第三季回顾及展望指出，预计中区甲级写字楼2026年全年租金升幅可达12%至14%，带动全港甲级写字楼租金于2026年录得约5%至7%的全年升幅。

戴德梁行香港董事总经理萧亮辉直言，中区超甲级写字楼“而家冇现货，租客只可以租期货”，加上明年落成的大面积中区新供应多数已名花有主，“短期睇唔到有新大面积供应”，超甲级写字楼大约八至九成楼面已租出，只要需求再加，相信租金升速可以好快。

他指出，银行、证券、保险租写字楼最先考虑中环、金钟，甚至西九龙，上述行业对大厦质素要求高，相信“佢哋口味唔变都会继续追求依啲超级贵货”。至于写字楼租金何时重回历史高位，他认为“暂时讲唔到，但有机会”。

季内新租赁面积创2019后季度新高

报告指出，2026年第三季度，香港甲级写字楼市场延续活跃表现，季内新租赁面积达140万平方呎，为2019年以来季度新高。银行及金融业带动下，季内录得412,400平方呎正吸纳量，整体待租率按季下跌0.4个百分点至19.1%。

租金方面，核心区继续跑赢非核心区，中区租金于第三季再按季上升3%，非核心区租金跌幅进一步收窄，其中港岛东及港岛南租金更于第三季录得轻微升幅。全港甲级写字楼租金于第三季按季上升1.7%，年初至今升幅扩大全6.1%。

整体待租率或已于2025年见周期高位

萧亮辉表示，中区甲厦租金于2026年首三季累计上升13%，反映优质甲厦需求持续强劲。展望未来，市场正面势头料可吸纳并抵销部分第四季逾120万平方呎新供应的影响，今年底整体待租率维持于约19%至20%的稳定水平。

他再指，随著2026年后新供应步伐逐渐放缓，整体待租率或已于2025年见其周期高位，惟非核心地区仍需较长时间消化现有空置楼面。预计中区2026年全年租金升幅可达12%至14%，并带动全港甲级写字楼租金于2026年录得约5%至7%的全年升幅。

准买家采观望态度　第三季交投料按季大幅回落40%

第三季度本港住宅市场由上半年交投畅旺势头开始出现整固。大批购买力于上半年释放后，惟美国利率走势出现转向、股市波动及外围经济不确定性上升，部分准买家重新采取观望态度，成交量自七月起明显回落。

戴德梁行香港估价及顾问服务部高级董事黎剑明指，第三季度整体成交宗数从第二季平均每月逾7,000多宗成交，回落至七月及八月4,000多宗水平。戴德梁行预期第三季度住宅成交将录得约13,280宗成交，按季大幅回落40%，致今年首九个月住宅成交或累计约54,100宗，仍较去年同期升18%。

楼价全年料升7%左右窄幅上落　租金续保持强劲

戴德梁行副董事总经理及香港研究部主管邓淑贤表示，展望后市，美国加息频率及幅度，以致本港银行是否调整相应供楼利率，将成为影响准买家入市取态和负担能力的其中主要因素。成交方面，考虑到第三季度交投放缓，戴德梁行将2026年全年住宅成交量预测调整至约67,000至68,000宗水平。

楼价方面，若第四季度利率再次上调，预期楼市短期将以整固为主，全年住宅楼价在7%左右窄幅上落。租务市场表现则相对更为强韧，今年首八个月租金累计上升4.9%。在专才、学生及新来港人士租赁需求支持下，全年住宅租金有望升5%至7%。

若息口喘定　明年初或出现“楼市小阳春”

邓淑贤强调，楼价于今年第四季至明年农历新年前可能较淡，月内成交将接近4,000宗或更多，期间会慢慢储返购买力。如果未来息口不变或小幅增加，相信对明年楼价走势影响有限；若明年不再加息，第一、二季或第二、三季之间有机会出现“楼市小阳春”。

01验楼︰“买楼唔同买棵菜”。若没有人从旁指导，业主们手执验楼表，或因毫无经验而感到迷茫、无从入手，甚至忽略单位的重要缺陷。若希望《香港01》为你验楼，可简单写下自己的“上车”故事，并将个人联络方式电邮至：property@hk01.com我们会尽快与你联络。