“我们是业主，为什么不让我们进去？开门⋯⋯开门⋯⋯”一年多前大埔宏福苑业主“报东张”，不满业主立案法团推行3.3亿元大维修工程。宏福苑五级大火后，电视台再次上载影片，短短三日点击人次已逾50万。原因无他，就是希望了解这场夺命工程的始末，以至大火背后的千丝万缕。

宏福苑3.3亿维修工程如何产生？

宏福苑作为居屋，是在2016年收到强制验楼计划法定通知。管理公司由建议申请房协资助，到预备标书聘任注册检验人员（RI），承担了不少前期工作。业主立案法团管理委员会在2018年1月召开特别业主大会，会上通过参与市建局的“招标妥”以聘任RI验楼。收到24间公司投标之后，管委会再于周年业主大会付诸表决，出席者以逾六成业权份数拣选了鸿毅建筑师有限公司。

在完成检验后，管委会2021年7月曾经发出问卷调查，结果显示回复住户中超过四成不知道屋苑必须维修哪些部分，接近六成不了解监督修葺顾问公司的职责，但逾七成人表示监督顾问的费用不应多于80万元。五个月后，管委会再召开特别业主大会，并以近六成业权份数通过聘任鸿毅监督大维修。

鸿毅随后制定标书、分析回标及评分。回标评分以30为满分，其中以20分的宏业为最高，其余所有投标公司都被评为存在风险、高风险甚或不建议考虑。宏业的得分主要来自三方面，分别是公司背景（例如雇员多于15名可获3分）、银行存款至少1000万元（3分）、诉讼记录（近两年无诉讼证明3分，近八年无诉讼再加3分）。在2024年1月的特别业主大会上，过半数业权选出宏业，而且八成业权份数拣了造价最贵的工程方案，全面重铺大厦外墙。

“报东张”背后：低出席下的业主决策

既然由参与“招标妥”、聘任鸿毅到批出工程合约给宏业，四个决定都是在业主大会中作出的决定，那么为何又有业主“报东张”，后来更改选了管委会？其中一个原因可能在于出席率。宏福苑总户数1984，总业权份数25794，这意味着投票给鸿毅的不足总数两成，表态支持宏业的没有一成半业权。即使是大比数通过的3.3亿工程方案，所得业权份数也只是全苑的两成三。

宏福苑的业主大会有两三成人参与，可能已经算是不少。其他屋苑的业主大会普遍能有多少人参与？香港人不是忙工作就是烦家庭，难有时间跟进屋苑事务，遑论抽空亲身出席业主大会。业主大会选举产生管理委员会，本来就是代表业主定期跟进屋苑事务，例如大维修工程。但从一宗又一宗的业主立案法团争议可见，业主跟管委会之间容易出现所谓“代理难题”（principal-agent problem），即委托人和代理人之间的利益未必一致，掌握的讯息更有很大落差。当业主可能连法定要求的维修范围都说不清楚，管委会却可以主导议程，甚至可能鼓励授权人出席投票。

层层“信任”下监管责任判给谁？

理论上，管委会、RI、工程顾问及承建商都是由业主直接委任。但现实中，大维修工程却可能是业主信赖管委会，管委会交托给RI，RI监督着承建商，但承建商又只是将具体项目再分判出去。

政府在2017年曾经建议修改《建筑物管理条例》，将处理大型维修工程的业主大会法定人数提高至20%，以及投票时须有10%或400户业主亲身表决。到去年民政及青年事务局落实修例，业主大会法定人数维持了在10%，投票时须有5%或100户业主亲自表决，并记录亲身投票及代表投票的分别票数。

修例未堵塞业主授权票漏洞

方案比起之前保守，或许是考虑到现实中未必有足够业主出席，然而修例始终没有针对授权票问题，几名代表依然可以手持多张授权票以影响大局。去年柴湾乐翠台的1亿元大维修工程争议，特别业主大会就出现了大量授权票，而开箱之后更发现总数还多过单位数目，甚至有授权票是冒认已离世业主。

立法会二读审议修例时，已经不只一名立法会议员建议下一步规范每名代表的授权书上限、授权书的收集和处理等监管问题。民青局局长形容授权书等议题“更为复杂和具争议性”，并表示会以先易后难的方式，在通过修例后“立即着手跟进余下的课题”。面对社会对围标的关注，跟进工作相信值得加快。