行政长官李家超发表的《香港第一个五年规划》及《施政报告2026》，以北部都会区为土地及产业政策的重心。最近两年，北都重镇之一的洪水桥新发展区，接连出现发展商不愿兴建中心区商业楼面，多番推迟原址换地，最终罕见地选择地皮交还，由政府收购，这不仅反映传统依赖公私营合作发展新市镇的模式已踢到铁板，迫使政府寻找新方式发展北都，也暴露出本港既有土地政策的深层次漏弊。
洪水桥的四幅商业地王，有两幅已按每平方呎1,043元的收地价售回予政府，库房为此支出约6.2亿元。然而，发展商20年前的收地成本远低于政府的补偿价，扰攘多时“躺平”放弃开发，仍能获利离场。本届政府表明要“重夺土地主导权”，积极行使法律赋予的权力收地发展，但洪水桥的拉锯揭示，僵化的收地补偿机制沦为囤地者无风险套利工具。北都发展关乎香港长远福祉，有必要进一步重新划定私人利益与公共利益的边界，透过更积极规划手段引导资本流向符合社会需求的发展项目。

梁志坚：农地成本呎价平均数百元

地产建设商会主席梁志坚接受《香港01》访问时坦言，主要发展商在北都持有的农地，成本价平均约每呎数百元，通常是最后一块“拼图”较高。谈及政府收地价能否调低，他表示近年已减价，不同发展商有不同心态，不予置评。他点出发展商的现实考量：“住宅最终售价就算低一点，都一定卖得出，但商业项目则不同，现时不确定是否能卖出，往往都要守，而洪水桥就是那个要守的区份，发展商对商业楼面仍然非常谨慎，除非附近有大型政府及私人建设，否则有发展商宁愿卖回给政府，因为建筑费贵过地价。”

公私营合作发展新市镇成效不再

回顾历史，香港一直以公私营合作发展新市镇，会先在规划层面订出新市镇内不同地块的用途。发展商原本已透过并购，手握分散于同一地区的多块农地，再透过补地价方式合并成新地皮，并根据政府订出的用途发展，是为“原址换地”——地段不变，变的是土地用途。过程中，政府可能会附上部份官地，为发展商“补完”地皮中缺失了的部份。

在人口急速增长、住宅需求殷切的年代，这种以兴建住宅为主的模式，令各大发展商如鱼得水，与劲府各取所需，发展出多个大型新市镇。然而，北都肩负产业主导的重大历史责任，土地开发的复杂度与规模皆前所未见，当市场无法自我修正，旧有模式的弊端便表露无遗。

发展商看淡洪水桥商业元素

目前，北都范围内主要兴建住宅的古洞北、粉岭北、元朗南等发展区，沿用旧模式暂未遭遇大问题，只有零星几块住宅用地的补地价金额与发展商谈不拢，需政府出手收回。相比之下，在商业及产业元素较重的洪水桥／厦村新发展区，政府照办煮碗发展，却是踢到铁板。

根据本港铁路发展蓝图， 洪水桥将不仅设有预计于2030年完工的西铁车站，亦是港深西部铁路香港段的头站，连接深圳前海。在港深融合发展大趋势下，洪水桥地理位置优越，，政府一直希望洪水桥站一带可成为亮丽的商业中心区，奈何踏入后疫情年代，商厦及商场的商业物业租售价格下滑，全港多区的空置率都高企，发展商因而抗拒于北都发展新商业物业，向政府提出修改规划的诉求。

“躺平”弃发展权　售回予政府

原订会成为商业中心的洪水桥第32A至32D区，总面积逾118万方呎，可说是该发展区的“地王”。四区土地本为农地，由发展商持有，并于2024年2月被纳入原址换地计划，发展商只要完成申请及补地价，即可作商业发展。

2024年5月，有发展商向传媒放风，指政府若不将洪水桥核心区原有的40%商业楼面，改成住宅楼面，并容许延长原址换地限期及分期补地价，便放弃换地，宁可收取政府特惠补偿（本年10月1日起为每呎农地1,134元），将土地售回给政府。

换句话说，即是“我将地交还给你（政府），你找别人兴建”。主要发展商不自行发展地皮，变成小业主般待政府收地，是香港开埠以来罕见。政府其后作出调整，延长原址换地申请完成限期，又让步容许发展商申请将洪水桥新发展区最多两成的非住宅（商业）楼面面积改为住宅用途，但前提是不影响新发展区的产业定位，并由城规会把关是否批准。

多番延长限期　政府再招标需时

换地申请限期一再推迟，扰攘两年多，临近限期有发展商将土地交还给政府，也不愿兴建北都商厦。今年6月，恒基及新鸿基地产撤回原址换地申请，交还洪水桥第32A区及第32D区，总面积达62.58万方呎的土地，政府共向有关发展商及其他业主（发展商并不拥有整区地皮）支付约6.5亿元。

上述两个发展商及其他业主持有的第32B及32C区，亦正向城规会申请将部份数面面积改为住宅，尚待审批，如发展商最后仍决定交还土地，估计政府将需总数支付约6亿元收地。

政府不仅要承担收地开支，另一方面亦要重新评估市场承接力，找合适时间招标，又要另觅有能力的发展商。洪水桥港铁站及港深西部铁路分别预计于2030年及2035年通车，如今上盖及周边商业群能否如期落成已成疑问，无可避免地拖慢了北都日夜兼程的开发时间表。

洪水桥首个片区中资主导

香港传统展商习惯投资资金回笼快的住宅项目，眼见商业物业市场前景不明朗，利用仍有不少套利空间的收地补偿机制及早“抽身”，符合企业理性。但从社会整体利益考量，政府多番让步，仍无法成功争取发展商配合推动大型规划，突显过于依赖所谓市场机制的弊端。当政府引入新机制，以“片区开发”模式推动北都发展，问题更为明显。

洪水桥／厦村新发展区首个“片区开发”项目，今年8月由六家企业组成的财团中标，包括中海外、招商局、华润、中旅、京东、信和共六间企业，当中港资只有信和，其余多个港人熟悉的发展商，全部不见踪影。

未来新田科技城及流浮山等包含大量非住宅楼面的项目，或将面临同样的市场冷遇。可是，北都的战略定位不可能妥协，政府绝不该为了迎合单一市场主体的胃口，让其沦为另一个睡眠社区。

政府目前是根据《土地收回条例》，以第一级别农地“因发展用途所需”的特惠补偿价，2022年5月最高峰为每平方呎1,510元，到今年4月减价至1,043元，10月1日起回升至1,134元。主要发展商愿以此价将洪水桥商业地推回政府，证明这是一个可以为股东接受，甚或带来满意利润的价钱。事实上，《香港01》翻查资料，现时沦为发展商“弃地”的洪水桥市中心商业地王，约于2004年的收地成本约为每呎300至350元，换言之，现时让政府收地，账面仍有约两倍的利润。

既然发展商“躺平”，手持土地又无意发展，政府是否应用此高价补偿收地？

趁大学城扩容之机　重拾主导权

政府早前公布北部都会区大学城的核心校园区范围，已由原本约100公顷扩容至300公顷，而整体大学城区及其周边产业和社区的总规划面积更超过1,000公顷。政府要将大学城有序扩大至包含“科技空间”、“产业空间”和“城市空间”的融合布局，既然地产商基于商业考量无意参与产业建设，政府理应趁此契机，大刀阔斧改革收地机制。

政府的角色从来都不是自由市场中袖手旁观的“啦啦队”，而是维护社会整体利益的“守门员”。面对私利与公益的矛盾，政府不能以“尊重市场”为由而无所作为，必须依法主动介入，重新划定私人利益与公共利益的边界。唯有政府切实履行其保障社会整体利益的根本责任，北都的产业转型愿景，才能真正从蓝图走向现实。