近日股市回落，不少投资者重新在市场上发掘高息股，希望藉稳定派息减低组合波动。要判断收租股是否稳健，不妨先看实体物业市场，便知道现时商舖物业市道还未见底。近半年内两则市建局出售商舖的报道，便提供了值得深思的线索。新近九龙市区新楼盘的全新商舖呎价，竟然低于3000元，反映市场承接力极度疲弱。

笔者日前在其他本地传媒提及的高息ETF，亦有读者问，本地收租股是否同样适合作为避险选择？笔者的看法是，收息与避险不能混为一谈。当相关物业的租金及估值仍有下调压力，账面上的高息率，未必足以抵销股价下跌的风险。好像上述这个例子，市建局长期参与本港重建，承担本港地产市场的长远发展角色，惟在财政压力下，同样要出售商用物业回笼资金。出售本身不等于看淡，真正值得留意的，是市场愿意付出的价格。

10月28日的报道指出，市建局以逾1.79亿元，出售深水埗即市建局与长实（01113）合作发展的爱海颂一篮子物业，包括38个商舖、13个汽车车位及6个电单车车位。商舖位于地下及1楼，总建筑面积约5.1万余平方呎。按报道扣除车位估算价值后的计法，商舖平均成交呎价仅约2,996元。而九龙西市区已入伙新楼盘的全新商舖，平均呎价竟低于3,000元，反映这类大额商舖资产的承接价格相当疲弱。当然，整批出售通常涉及折让，楼上舖亦不能与地舖直接比较，不过，这类大型基座物业以低价易手，某程度上反映当前市况下承接力受压，买家需要相当大的价格诱因，才愿意承接。

回看4月18日另一篇有关市建局出售项目套现的报道，大角咀形品・星寓基座商场连3个车位，以约7,203万元售出，较先前估值低约一成；湾仔囍汇1期的1楼商舖，成交价约2,808万元，较约5,000万元的估值低逾四成。两者折让幅度不同，却同样提醒投资者：估值只是参考，真正出售时，还要接受低于市场的出价。市场并非完全没有买家，但承接愈来愈具挑战性及选择性。具备合适位置、租客及消费需求的物业，仍可勉强获得支持；但不能据此推论，整体舖市已经见底。

而本地物业代理美联的9月份的月报显示，8月份指标甲厦空置率已回落至8.6%，工厦租金亦有改善。虽然这些是局部回稳的讯号，却不足以证明零售商舖同步复苏。笔者对工商舖投资仍持审慎态度，尤其不愿把持有商舖资产的股份，当作为防守组合的核心。而最根本的问题，商舖的价值始终是租客可以负担多少租金。北上消费逐渐由假日活动变成生活习惯，餐饮、超市及日常购物的消费流向出现变化。本地商户面对的不只是短期市道淡静，而是跨境价格及服务的持续竞争。即使商场人流不差，也不代表商户生意额及盈利足以支持原有租金。

领展（0823）本身的披露，就正好说明了这种压力。其2025／26年度第一季度营运更新显示，截至2025年6月底，香港零售组合租用率仍达97.6%，但续租租金调整率录得中单位数负增长，主要受一般零售、超市及中式餐厅影响。虽然这组数据，并不能当作最新业绩的预测，但却清楚反映：高租用率与租金增长，是两回事。至于本地大型发展商亦非完全不受影响。新地（0016）截至2025年6月底的全年业绩显示，连同所占合营及联营公司计算，总租金收入同比减少2%，至244.61亿港元。虽然单一年度不能决定长远走势，但至少说明，规模及品牌并不保证租金收入只升不跌。

租金疲弱如何传导至收租股呢？当租约陆续到期，减租、免租期及招租成本，会逐步影响净租金收入；收入预期下调，又会压低物业估值，令每股资产净值面对重估压力。若投资者同时要求更高的物业回报率，估值压力便可能进一步加大。所以物业重估亏损本身不一定即时影响派息，但若租金现金流亦转弱，派息的支持便会减少。租金下跌、估值下降，再加上业主为套现而增加出售供应，可能形成互相强化的压力循环。股价相对资产净值的折让看似吸引，问题是作为比较基础的资产净值，仍有机会向下调整。

如果新楼盘项目拥有民生商场、停车场及海外资产，不能与单一街舖直接画上等号；收租股之间的负债及资产质素也各有不同。然而，对希望避险的投资者而言，笔者现阶段仍不会把本地收租股及领展视为首选。它们可以是有价格条件的投资，却不是因为息率高，就自然成为安全资产。

至于爱海颂低于3,000元的推算成交呎价，投资者观望会否是商业地产舖市的新标准，低处未算低，但肯定的是一个不能忽视的警号。在租金、续租条件及成交价格未有持续改善之前，笔者仍相信本地商舖物业有继续寻底的风险。投资者要问的，不只是今年收多少息，而是收息之后，本金及未来收入能否守得住。

本人并没有持有股份及相关衍生产品之权益。

【财经专栏】资金流事务所．彭伟新

资深证券分析师，证券研究经验超过20年。除了熟习基本分析方法外，对技术分析亦有深入研究。在大台技术分析节目中担任主持，曾主讲多个不同范畴的技术分析研讨会及课程，近年更钻研以资金流向作为分析股市的方法，并藉不同媒体频道与投资者分享。

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