“褪气”是一种负面的风水现象，表示气场衰退、运势不佳！在地产市场中，亦有不断出现“褪气”的现象，笔者纯粹由市场角度作讨论，不涉及玄学角度。我入行40多年，见证地产充满传奇的故事，而且往往与一些明星盘甚至“楼王”一同发生，我1982年尾入行，当时港岛区赛西湖是一个传奇！1997年地产高峰的时候，帝景园也是一个神话！除了全港性楼王传奇之外，地区性亦有楼王传奇！屯门现在的楼王，相信比较多人同意是珑门，珑门未出现之前公认的楼王是卓尔居！很多人却忘记了1997年当时普遍认为怡峰园是楼王！以上刚巧都是新鸿基作品，厉害！

曾几何时，在荃湾的荃威花园(1978年开始入伙)也是该区住宅的传奇！到了最后，荃湾港铁上盖绿杨新邨出场(1983年开始入伙)，又再取而代之！

港铁上盖屋苑不断出现不败传奇，后来铁路站越来越多，铁路上盖只是由绝对性优势变为相对性优势，一个屋苑受欢迎必须有其他质素和意境配合！以上的变化就是“褪气”！当然笔者要声明，我的观点是根据个人的经验和眼界，难免会有主观的偏差，本文的价值只是讨论而已！以上提及的屋苑，时至今日大多数仍然是出类拔萃！我只是描写个人见到有关屋苑的高峰期，并不等于质素被取代！好像电影明星一样，一个明星最红的时候往往是当时群众的偶像，但亦会演变为实力派做甘草演员的时段！在投资上，我们要明白这种“褪气”的变化！当然，楼盘在当时得令的时候卖出，很多时都较明智的！而有关明星屋苑光环褪色之后，价钱可能会由跑赢大市到慢慢跑输大市也不出奇！所以，基于以上原因，就算楼价全面上升也好，我们仍会见到市场中有价格下跌的屋苑！因为每一个物业承受考验的能耐和质素均不同！同样每个屋苑是否能够配合到市场的新常态，条件也不同！

我们会见到一些例子，在一个屋苑当时得令的时候买入，但是在光环褪色的时候卖出，获利自然不理想；反过来说，楼价在谷底的时候，市场充满负面情绪，往往会令一些明星屋苑光芒暂时失色，在这段时间买入很多时会得到较大的折让，结果市场回复的时候，有关单位不单只重现光环，甚至乎继续创造奇迹，成为成功个案的佼佼者！

当然亦有一些屋苑是受到幸运之神眷顾，市场甚至基建上的变化是继续配合到，于是为这些楼盘的价值得到加持！如果各读者对有关资料感兴趣，笔者日后可以写多一点，我强调以上的分享未必正确，只希望可以丰富到大家对市场的体会。

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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