中原集团主席施永青先生近日撰文评估住宅楼市的上升浪已经开始，楼价确认见底回升，更认为上升周期一旦复苏，预计市场升势起码可持续三至五年，中原城市领先指数(CCL)三年内达到2021年的高位191.34点，即2028年与今年3月的低位134.89点相比，升幅可达41.85%，预计上升浪可以维持六年，2031年CCL可升至250点水平，2025年至2031年累计升幅达85%（与低位的134.89点相比）。

坊间对有关说法反应正面，笔者相信这番话是在合适时机出现，适逢大家都看到楼市上升中，一下子过分悲情的说法，例如“楼价要再跌七成”和“螺旋式下跌”等看法带来的阴霾也一扫而空！

笔者早于今年初发表的《我对楼市的十大忠告》中第十点发表“2025年楼市将由谷底回升，评估来年住宅楼价可回升5至10%。”现实中，楼市的确由2月至3月的谷底回升了八个月，笔者每个月都根据最新的数据去作分析，以印证楼价进入回升轨道！所以基本上我同意施先生上升周期开始的看法！

何况四年回升四成只是等于每年复息8.8%，七年上升八成半亦等于每年复息上升是9.2%，这个升幅在过去几乎每个楼市景气周期都有，如果用祥益指数作趋势去反映的话，上升的幅度更大，分别是三年累计可升73%和六年累计可升130%。何况过去三年的楼价下跌根本不是泡沫爆破，在楼价下跌的时候，是本港累积和增加最多银行存款的时候！所以上升周期这个概念是有足够的理据。

只是，笔者认为要好像施先生评估的那么多，其实并不容易，以上评估是市场一帆风顺的时候可以做到的，但现在并不是一帆风顺的年代！现在不是曾荫权缺少造地的年代，最大原因是笔者认为政府有良好的造地能力，现届政府是回归以来最有能力随时增加供应的！香港的庞大行政开支已经决定了地价不可能太低。

当然政府推出多少地皮而市场能完全接受，中间是有个平衡点，笔者认为是楼价必须要与建筑成本和合理地价互动的，同样，楼价下跌不可以比这两个数字相差太远，相反亦不可能上升得距离建筑成本和地价相差太远！笔者认为楼价升幅应该是施先生所评估的一半至三分之一左右较为理性！何况周期只是一个经济循环的“果”，引起经济循环的因素已经出现了很多改变，美国“剪羊毛”的影响力亦今非昔比，很多行政因素也影响到楼价的成长，贸易战、地缘之间的复杂因素！新的商业模式譬如AI或者Robot都会影响到商界的循环改变！我们亦不适宜过分乐观的！

但无论如何，有关的论据是市场的一个好声音，得到正能量回响，香港明天会更好，我们审慎、脚踏实地享受香港更美好的日子！

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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