香港楼市近期出现好转情况，楼价开始在低位整固，仲有轻微回升迹象，不过灯神留意到，市场上都仲有新增银主盘，而且仲要位于全港最靓地段！讲紧的银主盘就系位于山顶区的加列山道48号阳光花园，佢地屋苑的7号洋房（G屋），近期沦为银主盘，不过听闻透过拍卖行推出咗两次都卖唔出。

呢间阳光花园7号洋房（G屋），实用面积1,690平方呎，设有平台174平方呎、天台301平方呎，以及一个面积1,237平方呎的花园。听代理讲，呢幢洋房在大约3个月沦为银主盘，当时银主开价9,000万元，不过一直都无人问津，其后减价至8,000万、7,000万元都冇人理。

开价9000万冇人理　拍卖行转玩法“一开即售”

拍卖行有代理同灯神讲，减价两次都卖唔出，唯有搞搞新意，不再在网上披露开价，而是改为“一开即售”形式。即系话拍卖当日先会正式公布开价数字，到时只要有买家愿意承做第一口出价，物业就肯定符合到银主心中底价，肯定即场出售！

虽然有新玩法吸客，不过灯神认为吸唔吸到到买家，始终都要睇下银主心目中的底价吸唔吸引。如果以2025年12月开价9,000万元计算，其实呎价已经高达5.3万元，呎价水平相当于顶层豪宅。

但系灯神再望一望呢间银主盘内部状况，虽然未至于话十分残，但系都讲不上靓装，睇怕都好难做到好靓钱卖出。

阳光花园7号洋房（G屋）放盘相片

同屋苑洋房插水25%

睇返昔日成交资料，该屋苑的洋房成交价“亿亿声”，例如屋苑5号洋房，实用面积2,547平方呎，2012年1月份曾以1.182亿元沽出，成交呎价高达46,407元。不过该幢洋房在2022年5月易手，作价插水至8,824.63万元，呎价降至34,647元，即插水25%。

如果以上述二手成交呎价约3.46万元作为参考，睇怕呢间银主盘都要劈价劈到去大约5,800万元先至会有客承接。

阳光花园7号洋房（G屋）放盘相片

同屋苑星级业主周润发　2010年买入价1.28亿

除咗斗平之外，仲有什么可以吸引到买家承接？代理突然就爆响口，原来我地港人十分敬爱的“发哥”周润发，都系屋苑业主之一！听闻发哥所持有的单号屋，早系2010年以约1.28亿元购入，当时成交呎价高达逾5.02万元，创下当时屋苑新高纪录。

市传发哥大屋拥全新装修、未曾入住

大约3年前，发哥就低调以2.2亿元放售大屋，不过一直都卖唔出，而去到2024年底，仲大劈价2,500万元，意向价降至1.95亿元，惟呎价依然相当高，高达7.2万元。

据闻发哥的大屋实用面积2,547平方呎，附带面积2,000平方呎的花园及及700平方呎的天台，坐拥南区海景，全新装修，不过一直未曾自住或放租。如果发哥想卖出大屋，灯神建议或者可以考虑入住一排，在屋内留下倩影，相信间屋都会升值唔少。