5月31日，笔者获香港01邀请担任致富证券在康得思酒店举办【2026投资攻守道 股楼投资攻略】讲座的星级讲者，我在现场接触很多观众和投资者，想在此专栏分享一下当时接触群众所体会他们对楼市关心的重点。

最多人关心的就是，人们觉得楼市向好，但又听了另外一些人的说法：“这些是虚火，迟一些便会跌回去！”笔者的回应是，如果是一个健康的楼市其实应该是有升有跌的，香港从来包括回归前，健康的楼市都是有升有跌，尤其是一个上升大趋势中，升的过程必然有小跌的巩固，这才是健康的楼市，直线上升不是健康的。

近年，楼市的确有反常的表现，无疑“楼市辣招”是伟大的逆周期措施，令到香港应付到“剪羊毛”等国际冲击，但不是一个好的楼市措施，因为成交成本上涨，会令到放盘量减少，与升市有什么关联？

楼市辣招推出的时候，楼价愈贵就愈少人放盘，愈少人放盘楼价又愈贵，政府见到楼价贵又再出辣招，又令到更少人放盘，这是楼市辣招后上升了11年发生的事。以本公司祥益地产的纪录，屯门区最高的时候是减少了7成的二手放盘，道理很简单，出货之后不会再入货，因为有强劲的楼市辣招变相“罚款”，即卖出一件就少了一件宝，于是剩下的“货”就会卖得更贵，但再入货便要交辣招税，于是市场减少了流通量，少了成交但楼价上升，请问如何解决楼市和财富不均匀的问题？

楼市政策应要实现财富转移，炒楼的人因为楼价跌而卖楼，于是令到机会去到无楼的人身上，一个好的楼市措施应该要买卖机会普遍，成交量多才可衍生到机会和财富分配，但来到现在，“楼市辣招”已经不存在了，十几年未见过的市场机制开始重新出现，就是“楼价高了”之后“二手放盘量增加”，楼价高了吸引了业主才肯卖，市场机制将会出现的就是：“楼价越高成交就会减少，放盘量就会增加，市场就有了调节的机制”那是否等于跌？这决定应交给市场，如果“少了人买楼多了人放盘”楼价都继续升的，那么即是说这个供求数字仍未能满足需求！

但总有一日会越过临界点而令价格调整，如果这个价格调整无影响到上升趋势，这便是一个巩固阶段，如果调整不断或者长期出现而影响到上升趋势的，那可能是一个转势！所以现在消费者并非盲目追求目前楼价升或者跌，笔者认为买楼的王道就是准确掌握自己的负担能力和目标物业的基本价值！

普遍来说，香港住宅楼价比高峰（去年对比2021年）的时候曾下跌约3成！现时对比去年低位回升了逾15%！笔者想强调在2021年楼价最高峰的时候，香港并没有借贷泡沫亦没有炒卖泡沫，没有泡沫的下跌3成极可能是“过跌”，“非泡沫爆破的楼价下跌”引致回升速度快，我认为现在的仍然是一个安全水平，即是“下跌有限”及“上升仍有空间”，希望以上的概念对各位分辨市场有帮助！

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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