商业房地产市道尚未由“寒冬”恢复、身价暴跌，但同厦住宅却能成为“逆市奇葩”。旺角西洋菜北街一幢单幢式商住楼最新以5,680万元售出，原业主为资深投资者李栢景。翻查成交纪录，物业于过去11年内整体贬值约23%。

不过，若将大厦按用途分拆计算，可发现楼上住宅部分凭借“学生宿舍”概念大升1.5倍，惟最终仍难敌舖位部分录近六成的跌幅，导致该物业整体帐蚀约1,700万元或约23%。

是次成交的物业为西洋菜北街324号林珊阁全幢，是一幢楼高15层的商住大厦。该物业于上月以5,680万元易手，原业主透过不同公司名义作登记，均为资深投资者李柏景名下所有。他早于2015年共斥7,380万元购入全厦，持货11年帐蚀1,700万元或约23%。

舖位部分大幅贬值57%

该物业由地下至2楼的部分为商业用途，每层建筑面积约1,400平方呎，总建筑面积约4,200平方呎，地舖现由咖啡厅租用，而1及2楼为办公空间。资料显示，该部分最新作价仅约2,680万元。相比原业主于2015年初斥资6,180万元的购入价，帐面大幅蒸发3,500万元，期内贬值幅度高达57%。

12伙纳米户采一梯一伙　住宅部分升值1.5倍

与商业部分的“颓势”形成强烈对比，大厦的住宅部分则录得惊人升幅。物业3楼至14楼合共提供12伙住宅单位，皆属实用面积仅185平方呎的“纳米户”，一梯一伙，总实用面积约2,220平方呎，以学生公寓或服务式住宅为主。

该批物业最新以约3,000万元一并获承接，呎价约13,514元。相对于2015年约1,200万元的买入价，住宅部分于11年间逆市升值1.5倍，帐面获利达1,800万元。若对比同期差估署住宅楼价指数约13%的升幅，这批单位的造价走势大幅抛离大市。

住宅部分迎合宿舍需求　成功逆市造好

有市场人士指出，该批住宅单位能逆市造好，主要归功于其改装为迎合学生或专才的宿舍。此外，虽然每伙单位实用面积仅约185平方呎。然而，这种“蚊型间隔”在目前的租赁市场中反而具备较高的租金回报率，成功支撑其资产价值。

较去年叫价低24%

值得留意，该物业曾于去年9月份叫价7,500万元放售，呎价约8,840元，惟未获承接。以最新成交价计算，较去年意向价低约24%。至于物业新买家为富盛资产物业有限公司（WEALTH ASSET PROPERTY LIMITED），公司董事为兰飞俊，惟未知背后实际身份。

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