【舖市／蚀让／零售／银行／Call loan／银主盘／按揭】香港商舖市场正面临严峻的结构性失衡。商舖售价较2018年高峰期大幅回落逾四成，空置率更一度升至12.5%，创四十年新高。民间团体“107动力”今日（7日）特别举办“舖市暴跌连锁效应苦水会”，邀请跨界别业界人士、专家学者及商会代表，共同呼吁当局及金融机构适度放宽商业按揭，以稳定商舖市场及香港商业环境。

香港金融欣欣向荣复苏之际，街道上吉舖连连的光景仿佛进入平衡时空般。中原集团创办人施永青表示，商用物业价格若再持续下跌，可能会对整体香港经济产生负面连锁反应，从而波及整个社会。

买舖自用遇贬值　悭租金却蒸发资产

施永青解释指，舖位跌价并非人人得益，因为香港许多经营者为免受业主加租之苦，倾向斥资买入舖位自用。该批同时作为经营者的业主，其损益表上的租金开支可能省下十万八万，但当舖位跌价时，其资产负债表上蒸发的却是几百万甚至过千万的资产。这种将几十年积累“一炮过冇咗”的重创，令许多经营者“即使生意做得好都无法扩充”，从而对实体经济影响深远。

“一舖养老”神话破灭　斥银行“唔借钱俾工商舖”

除了经营者受困，普罗大众的财富亦大缩水。施永青提到，香港人以往深信“一舖养老”，喜欢持有舖位收租，如今商业楼价大幅滑落，整体社会资产大规模蒸发，直接破坏了市民的消费与投资能力。因此，他认为政府必须从民生角度出发，在资源调拨上作出合理安排。

施永青进一步批评，现时市场资金比例严重失衡，“银行只借钱俾住宅，唔借钱俾工商舖。”更直斥银行对于工商舖物业“基本上系完全唔借咁滞。”他提醒，政府早前已停止出售商业地，这对库房收入已造成直接打击，故银行若然对工商舖多加支持，对政府收入亦有帮助。

工商舖的投资价值逐渐复苏

事实上，工商舖的投资价值已经悄悄复苏。施永青分析指，核心地区商舖的空置率其实正在逐步减少。更重要的是，现时舖位的租金回报率已回升至4至5厘水平，远高于住宅扣除管理费及差饷后仅得的2厘多实际回报。在此水平下，投资回报已具备足够吸引力，银行承造按揭所需面对的风险其实并不高。

呼吁政府向银行发出指引　另冀调低印花税

因此，施永青呼吁政府出手，并相信能达到“事半功倍”的成效。他建议，政府应透过金管局向银行发出指引，促使银行的贷款资源在住宅与工商舖之间取得合理平衡，“唔好完全唔借钱俾工商舖”。

他分析指，只要银行愿意批出按揭让新买家入市，便能用新资金顶替旧有出问题的资金，帮助银行摆脱工商舖不良资产的困扰。此外，若政府能调低印花税作鼓励，将有助引导更多民间资金流入工商舖市场，这不仅能活化交投，对稳定金融亦有好处。

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