香港金管局日前公布，截至2026年第一季末，负资产住宅按揭贷款宗数为11,424宗，相比2025年第四季末的21,304宗下降了46.4%。而有关个案主要是涉及银行职员住屋按揭贷款或按揭保险计划贷款，由于这类贷款按揭成数高达九成，才容易产生负资产。此外，直到2026年3月，整体住宅银主盘存量188个，较上季227个减少39个，减幅为17.2%，连跌3季，也较2025年6月高峰的300个下跌112个或37.3%，创2023年6月后的11个季度新低。

以上两个数字都是非常值得关注的市场信号，无论是负资产宗数还是银主盘数量的大幅减少，都被视为楼市健康程度的指标。显然，目前交投畅旺的状态，代表楼市正处于稳定健康发展当中，银主盘大减，意味著市场上的“笋盘”越来越少。笔者去年初已开始提醒用家要尽快入市，不要轻信“末日教授”过于悲观的论调，以免“苏州过后无艇搭”，虽然当时楼市下跌的言论仍然属于主流民意，笔者仍一直坚持己见。那么银主盘数量减少将会带来甚么后果？主要可以从以下几个层面来解读：

银主盘被抢购 不买楼存风险

1. 可以缓解债务危机。银主盘数量减少，等于业主断供的压力减轻。如果市场预期加息周期见顶或开始减息，业主的供款压力预期会下降，银行在处置抵押品时也会相对宽容，给予债务人更多时间重组债务。此外，现存业主的防守能力提升，与整体经济环境改善和失业率维持在低位有关，使得大部分业主仍有较强的持货能力。

2. 目前市场承接力增强。银主盘数据回落代表市场消化速度加快，这就是劈价后的吸引力，当银主盘定价调整至低于市价时，市场上的刚性需求和投资者开始进场接货，库存就会迅速被消化。买家敢于承接银主盘，也反映出对后市的看法不再悲观，这也会产生骨牌效应，使买家争先恐后抢购“笋盘”。

3. 银行率先与借款人和解。正常来说，银主盘的出现是银行在万不得已下的最后手段。如果业主资金短缺，供楼困难，通常债主会私下先与其商讨，大家努力寻找买家，在物业被银行正式收回之前，业主若能自行在二手市场降价出售，从中得以清还欠款，就不会变成银主盘。

4. 银主盘是高峰期不足半成。现时的188个银主盘与历史高峰时期的数千个相比，只是不足5%。主要是涉及银行职员住屋按揭贷款或按揭保险计划贷款，这类贷款成数高达楼价9成，虽然负资产情况存在，但不会演变成系统性的金融风险。此外，过去十年严格的银行压力测试，确保了大部分业主具备较强的财务韧性，这也是银主盘维持在相对低位的主要原因。

总结以上种种，银主盘大幅回落显示楼市最坏的时候已经过去，市场建立了一定的底部支撑。此时此刻，不要再相信一些不负责任、志在搏眼球的大跌言论，有能力又有实际需要的人，如今就存在不买楼的风险。不用尽信我，从近期香港20个大型屋苑的银行估价全面调升，大家也可以看出一些端倪。经过多年的施政经验，香港的房屋政策越来越成熟，公营房屋的大幅增加，包括增加当中的廉价资助房屋（如居屋等），充分照顾本地基层市民的居住需求；而私人房屋市场，如金融市场一样向国际开放，符合最自由经济体的标准，引来大量的购买力，增强了库房的财政收入，对香港经济作出不少贡献。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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