近年学生宿舍需求强劲，吸引不少投资者入市，当中包括买入酒店或旧式商厦改装作学生宿舍用途。仲量联行（简称JLL）发表报告指，全港学生床位短缺预计将由2025/26年的7.63万个，增加近一倍至2029/30年的14.72万个，净缺口扩大逾7万个。报告又指，截至2026年4月底，本港主要学生宿舍项目提供约6,900个可租床位，主要项目入住率达98%至100%，租金亦自2022年以来每年稳步上升近一成，惟未来供应亦相当有限。

仲量联行认为，市场上适合改装成学生宿舍的现成酒店数目越来越少，投资者目光将会由酒店转向市场上有的乙、丙级写字楼，料会成为新一轮改建学生宿舍的目标。

学生宿舍一般回报率逾6厘

仲量联行资本市场部主管陈国章表示，学生宿舍客源基础庞大且持续增长，市场真实需求亦较想像中更多，除了本科大学生，亦会涵盖高中生及硕士生等群体，而投资学生宿舍一般回报率亦达逾6厘，加上一般是一次过收取全年租金，投资者获取现金流外，亦可将资金存放银行作定期，料会有3至4厘回报，加上租金年年增长，故长远是睇好发展。陈国章指，目前市场上投资学生宿舍的资金涵盖本地、国内以及海外资金。

旅游业复苏、酒店生意上升　陈国章：酒店出售意愿降低

不过，随住市场上可以改装成学生宿舍的现成酒店数目越来越少，陈国章认为投资者会转向乙、丙级写字楼。至于为何合适的酒店越来越少，他认为是随著旅游业慢慢复苏，酒店生意亦随之回升，业主出售意愿降低，令可改装的现成酒店越卖越贵。

他指出，买入酒店每呎连改装成本约7,000多元，当中约1,000多元为改装费用，如果当时买入价是每呎成本是过万元的话，投资成本增加便会变得“好难做”。

2003年开放自由行　曾有不少乙级写字楼改建为酒店

相反，目前乙级商厦空置率已超过连续五年高于一成，乙、丙级写字楼的租金及资本价格分别较2019年高位回落逾15%及50%，亦是其中一个吸引投资者入市原因。同时他又指出在2003年内地自由行开放后，有不少乙级写字楼曾改建为酒店，如湾仔谢斐道的王子酒店。他认为这类曾做过酒店的写字楼，其内部格局与管道设计更适合改回住宿用途，当中的改装难度较低，料会投资者其中一个目标。

他认为住宅旧楼较难改装成学生宿舍，主因是楼年龄太旧，银行难以做估价，融资或困难，如买入改装亦可能是为搏日后旧楼收购。

三幅地作学生宿舍　陈国章：大学伙发展商齐做

至于，就政府早前推出三幅位于启德、沙田及东涌用地作学生宿舍，陈国章认为私人发展仍有不少挑战，当中要面对建筑成本高昂问题。他指目前基本建筑面积成本已达每呎约5,000元，若以总楼面面积计算的话，发展成本会更高。由于大学本身自带刚性需求，所以最佳理想的模式是由“大学夹埋发展商或建筑商一齐做”。

改装成学生宿舍酒店越来越少　料资金转向乙、丙级写字楼

仲量联行研究部资深董事钟楚如表示， 目前市场上加上各大院校可提的宿位合共仅约5万多个，目前2025/26学年，本地与非本地学生的宿位总需求为12.8万个，当中绝大部分是来自非本地学生的刚性需求，预计到2029/30学年，供求缺口会进一步增加，预计宿位总需求会攀升至22.4万个，惟总供应届亦只能可提供7.7万个，当会出现14.7万个宿位短缺。

面对以上问题，钟楚如指目前私人市场所供应的宿位大多数都是由酒店改建成，但随住市场上适合改装成学生宿舍的现成酒店数目越来越少，投资者目光会由酒店转向市场上有的乙、丙级写字楼，料会成为新一轮改建学生宿舍的目标。

酒店改装学生宿舍最快3月完成　每呎1200至1300元

至于发展学生宿舍成本及时间方面，仲量联行香港项目发展服务部主管黄天赐表示，现成酒店改装是最快捷，酒店内笼与宿舍相似，工程时间一般可于半年内可以完成，最快亦只需3至4个月，每平方呎费用为1,200至1,300元，黄天赐形容等于帮物业“著过件衫”。

写字楼改建学生宿舍　需时9个月至1年半

不过，写字楼改建学生宿舍的成本差异较大，关键在于大厦本身的技术条件，包括楼面布局、外墙及窗户系统和机电及管道系统等，由于工程复杂当中涉及加建及改建程序，要经过屋宇署及另外6个部门审批，时间较改装酒店长，一般需时9个月至1年半，而改装费用每平方呎约2,000元起，同时要视乎大厦本身实际损耗与结构情况，会极大程度影响最终造价。

市场仅有一半乙、丙级写字楼适合改装

虽然不排除资金日后会流向乙、丙级写字楼以改装学生宿舍。但黄天赐指并非所有都适合改建，市场上仅有一半乙、丙级写字楼合用。其中要留意写字楼的窗户比例，乙、丙级写字楼多数设在三边街，有极大的先天采光优势，相之若大厦采用全玻璃幕墙，改装窗户的成本非常高。另外便是大厦的电子系统及基础设施，若投资者在买入物业后才发现结构或系统不合用，会严重影响投资时间及拉高投资成本。

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