北都专属法｜城规程序缩七个月 临时用途三变七年
【01政策分析】北部都会区主要就是指元朗及北区，除了洪水桥／厦村、元朗南、古洞北／粉岭北以及新田科技城之外，还包括河套香港园区以及深圳湾口岸港方口岸区。北都目前已完成平整120公顷土地， 未来五年将再陆续产出900公顷“熟地”。政府表示发展将横跨十至二十年，其间要因应变化引入或调整措施，因此拟订立专属法例，授权行政长官会同行政会议在六个政策范畴订立附属法例。
应对廿年长远发展 专法授权政府拆墙松绑
发展局3月公布的六个政策范畴，大致上与去年《施政报告》所提及的相同。对比可见，主要是少了法定园区公司的专项拨款渠道，多了建筑噪音许可证的程序及要求。
《施政报告》提到放宽各分区大纲图的准许用途及微调发展参数，发展局上个月交代两项具体安排。第一是北都内的非保育地带如要改变法定规划用途或发展参数／要求，不用再提交修订图则申请，只需要提出规划许可申请。前者又称为“第12A条”申请，涉及改变土地用途、修订建筑高度限制或地积比率等。例如想在工业地带兴建高密度住宅 ，就要更改现有分区计划大纲图。“第12A条”申请需要详细的技术评估报告，城规会在两个月内考虑是否同意改划建议，政府随后要将新图则刊宪，并由行政长官会同行政会议核准。在城规会接纳修订图则申请后，启动及完成法定修订图则程序需要至少九个月。
规划申请“12A”变“16” 湿地缓冲区未剔除
规划许可申请又称为“第16条申请”，当申请用途本来已属于分区计划大纲图的“第二栏”之一，申请人就可以循此途径寻求城规会批准。例如粉岭北分区计划大纲的住宅（甲类）用地“第二栏”包括了酒店、食肆、办公室、私人会所等用途，若有人要在住宅用地兴建酒店，只需要提出规划许可申请，城规会在收到申请后两个月内会作出考虑。年图戈大大弓火为
“第16条申请”本来已较“第12A条”申请简单，城规会去年12月在政府要求下再精简了“第16条申请”的程序，包括影响轻微的个案不用再提交技术评估；对于影响较小的项目，允许以较简单的“视觉评估”代替“视觉影响评估”，以“排水建议书”取代完整的“排水影响评估”等；如果消防安全、建筑结构等问题已由《建筑物条例》或牌照制度监管，规划许可通常不再重复审批等。
发展局强调新安排不适用于自然保育区、郊野公园、绿化地带等土地，流浮山、新界北新市镇优先发展区、马草垄和凹头拟定新大纲图前亦不适用。不过对于湿地缓冲区，当局似乎未有打算剔除。湿地缓冲区并非城市规划的法定用途之一，而是只政府在湿地保育区外划出的500米地带，以保护湿地的生态完整。湿地缓冲区不少土地划为综合发展区、低密度住宅、乡村式发展等用途，是可以进行发展或重建计划。被问到新安排是否适用的时候，发展局常任秘书长（规划及地政）何珮玲亦指出“现在的政策不是说湿地缓冲区是不可以发展，只不过发展之前要研究，亦要在城规会审批”。
首批附属条例年底出炉 焦点项目暂未触及
放宽准许用途的另一项具体安排，是将“临时用途”延长至最多七年。现时在市区及新市镇， 五年内的“临时用途”一般无须向城规会申请；在乡郊，不超过三年的“临时用途”，不论用途属于第一栏、第二栏抑或不相关，也可向城规会提交规划许可申请。由于北都发展主要涉及乡郊大纲图，例如粉岭北、洪水桥及厦村等，“临时用途”的规划许可申请即使获批，为期依然不能超出三年。这是为什么政府提出将市区及新市镇大纲图以及乡郊大纲图所订的“临时用途”期限一并延长至最多七年，以让企业有更大信心作投资及规划。
当局预期主体法例在今年中向立法会提交，年底通过后会订立首批附属法例，包括放宽土地用途。根据“先订立、后审议”的程序，立法会可在28天内举行会议，审议期限亦可延长21天，相当于有最多49天审议。有别于其他附属法例，北都附属法例会在立法会审议后才生效，也就是“先订立、后审议、后生效”。惟河套香港园区数据流、物资流和资金流的跨境流动，法定园区公司，以至是没有司理的祖堂地安排，首批附属法例将未触及。