【01政策分析】东铁线白石角车站由2021年《施政报告》提出，到近日终于敲定在科学园与教大运动中心现址之间，重置教大运动中心到大埔汀角路洞梓，以及向港铁公司批出白石角和马鞍山用地的物业发展权，以为项目工程提供财务支持。被问到延宕数年是否因为“倾唔掂数”，发展局局长宁汉豪表示，“如果说‘倾唔掂数’，是过份简单了，对港铁也不公道，好像他们只看金钱”。她解释，项目涉及在现有东铁线上增建车站，只可在收车后进行工程，而且港铁要协助重置教大运动中心，物色合适土地以提供物业发展权等。

现有铁路加强车站　白石角非独有

在现有铁路上加建车站，技术难度及开支成本不会简单，但白石角站也不算罕有例子。东涌线的欣澳和东涌站之间加建小蚝湾站，涉及在运作中的车厂进行上盖发展，项目前期费用高达360亿元。不过，为了发展926万平方呎楼面面积的私人住宅及商场，港铁于2022年仍要补地价86亿元，换言之占地30公顷的小蚝湾车厂地皮价值446亿，足以应付兴建车站、改建车厂、加建车厂上盖平台等的开支。

至于屯马线天水围及兆康站之间的洪水桥站，是港铁首个于营运中铁路高架桥上加建的车站，正研究引入巨型车站模组建造法。车站按2018年价格计算的建造成本约41亿元，2024年更新估算为66亿元。政府向港铁公司批出洪水桥／厦村新发展区第28A及28B区的物业发展权，加起来8.2公顷的用地价值98.5亿元，在补地价中扣除。

“铁路加物业”发展模式一直以来都是新项目的融资方法，然而白石角站因为技术问题，不会发展上盖物业，占地6公顷的教大运动中心即使用来发展，地价亦难以足够支付建站开支。但除此之外，吐露港两旁要么已经私人屋苑林立（例如亿京的海日湾、新鸿基的云汇、Silicon Hill及University Hill等），要么属于中大的校园范围（例如综合生物医学大楼）或预留作未用发展之用。相信这是为什么白石角车站花了五年才能公布具体方案，并且要在三公里外、城门河对岸的大水坑站西南面，向港铁提供用地的物业发展权。

公营房屋“消失”　离不开财政考虑

“政府亦会善用车站用地与毗邻土地的发展潜力，提供更多房屋及区内居民需要的泊车位、商舖和公共设施”，2021年《施政报告》如此表示。政府原本打算在白石角站附近提供1万个单位，涵盖公营及私营房屋。不同的立法会议员亦曾建议，公私营房屋的比例可以不是七三比，而是五比五，甚至多于一半是私楼。惟到了2024年12月，当局已经改为“倾向以发展私营房屋为主”，明显跟财政考虑有关。时任议员田北辰曾经表态支持白石角站兴建私楼，以补贴车站成本；陈克勤亦指出港铁不能做亏本生意， 认为兴建私楼较发展公屋更容易符合预算。局长宁汉豪说，由于未来十年的公营房屋供应足够，“不用拘泥于每个大型发展必定要有公营房屋”。

教大运动中心6公顷，加上大水坑站附近的3公顷，9公顷土地比起洪水桥站的还要大，悉数用来兴建私人住宅，即使教大运动中心原址受限于白石角区的发展密度，要支付项目开支相信是足够的。被问到项目会否超支时，局长宁汉豪亦提到在敲定地价之后，政府不用再提供财务支持。

项目采用“先建站、后建楼”模式，白石角车站预计在2028年下半年动工，不迟于2033年落成，而物业发展要视乎两幅用地的释出时间。教大运动中心2028年下半年开始重置，大水坑站西南面的用地要待沙田污水厂搬迁工程2029年完成后才可使用，两者最快要到2031年起才能够开始建楼工程，坊间或认为港铁公司的现金流存在隐忧。

港铁七项目同步进行　收入足够支持长远发展？

诚然，港铁不计北环线二期和南港岛线西段，目前正在进行的七个铁路项目已经涉及1400亿元。但单是今年，其已先后首度发行澳元企业绿色债券，涉及20亿澳元（近110亿港元），首次发行公募港元债券，涉资188亿港元，以及首次发行欧元公募绿色债券，规模高达30亿欧元（近270亿港元），现金流相信不成问题。反而是车站建成、物业落成之后，收入是否足够支持港铁公司长远发展，可能更值得留意。

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