大维修｜《建管条例》再修订 破局关键在科技？
【01政策分析】去年《施政报告》提及检视《建筑物管理条例》，这在大埔宏福苑大火后更形迫切。民政事务总署8月提出修订建议，包括提高大型维修工程及大额采购决定的出席及投票门槛、完善委任代表文书制度、完善利益申报制度、加强当局权力及清晰会议程序。如果修例能在明年7月前完成，这将会是今届政府任内第二次完成《建管条例》的修订。
引入三级制 提高大维修表决门槛
上次、2024年的修订不是没有针对大型维修工程的采购决定，但只是规定决议必须由至少5%的业主或100名业主（以较少者为准）亲身投票通过，未有提高业主大会的法定人数。在今次的修例咨询，当局建议就大型维修工程制定三级制：
-每个单位平均承担3万元以上的工程，维持法定人数10%，5%或100名业主亲自投票；
-成本8万元以上的工程，法定人数15%，8%或150名业主亲自投票；
-成本12万以上的，法定人数20%，10%或200名业主亲自投票。
像宏福苑这样大规模的维修工程，就是最高一级的门槛。对比可见，这相当于接近九年前的修例建议。
正如之前曾经分析，上次的方案保守“或许是考虑到现实中未必有足够业主出席”，今次的咨询文件亦都指出，提高门槛“可能会增加顺利举行业主大会以议决有关的工程项目的难度”，甚至可能有人“刻意鼓动业主不出席业主大会，以阻碍议决及通过相关议题”。然而，这与其说是局限，倒不如说是设计的原意：如果多达八成业主没有出席，不论是自主抑或被游说，不也代表了议案具争议，未有获得足够的支持？
收紧授权票限制 堵塞围标漏洞
如果业主只是无暇出席，授权票一直以来都是重要的解决方法，却同时又可能是围标漏洞。当局这次修例，建议：
-只容许特定人士（亲属或屋苑其他业主等）获授权；
-持有的委任代表文书不得超过20份或单位数目的2%（50个或以下单位的大厦只可持有一份代表文书）；
-公开张贴已提交委任代表文书的业主单位名单；
-代表文书供业主自愿填写具体投票指示。
咨询文件提到，一些会议只涉及保安、清洁等日常服务合约，授权票上限或会过严。但业主大会的法定人数采用三级制的话，除非涉及每个单位平均承担8万元以上的大型维修工程，法定人数其实维持在10%，未至于不合理。至于如何核实获授权人士是否遵从指示投票，以及对居于海外或不常居于屋苑的业主的影响，电子化相信可以带来实质帮助。
香港测量师学会早前倡议引入电子投票平台，便利业主参与大厦管理事项的投票、代理票核实以及利益冲突披露。独立委员会资深大律师杜淦堃在7月的总结陈词亦指出，电子文书比纸本难以伪造或大量搜集，电子系统可以让业主直接投票、法团核实授权票、保管招标文件和财务纪录等。事实上，听证会反映出物管公司对授权票的“核实”流于形式，无法核对签名，近乎“讲个‘信’字”。所以资深大律师杜淦堃建议政府全额资助设立系统，在议决大型维修工程时，业主可以生物识别等验证方式来登记和投票，确保每张选票都经过核实。业主即使没有智能手机，也可以在楼宇大堂设置指定终端机，允许业主以身分证亲身投票。
提升管理效率 数码化势在必行
有时候，业主不是没有意愿跟进屋苑事务，但各人的空档时间不尽相同，要求同一时间、亲身出席会议，在一定程度上就不切实际，与香港人的生活形态脱节。只是全港需要维修的大厦数以万计，各自建设系统、电子化程序未必符合成本效益，自然没有诱因改变。当局的定位既然是协助业主履行大厦管理的责任，正好考虑引入电子系统，以对应资讯发放、采购决策等。
独立委员会资深大律师杜淦堃的总结陈词同样提到，可以数码化大维修工程日志，让法团、指定业主及物业管理公司查阅，以打破“资讯黑洞”、方便追溯责任。其实今时今日，即使是数十元的康文署球场租用，都已经采用电子方式来认证及处理，安全及可靠地确认身分。建筑物管理不可能仍然停留在上个世纪的方法，以科技克服现存局限是不能绕过的进路。