【01政策分析/11 SKIES/SKYTOPIA】SKYCITY（航天城）的亮点是11 SKIES，但11 SKIES不是航天城的全部。航天城占地25公顷，除了11 SKIES娱乐枢纽项目及甲级商厦之外，丽豪航天城酒店已于2023年正式开幕，海滨用地亦会规划发展。机管局后来将机场城市发展蓝图扩大至涵盖艺术仓储设施、机场海湾码头、水上康乐消闲区、空运鲜活市集、亚洲国际博览馆第二期发展等，并包装成新品牌“SKYTOPIA”亮相。

机管局在2019年将航天城第二幅地段（A2地段）交付予新世界发展，同年发表《从“城巿机场”到“机场城巿”》报告。根据当时的规划蓝图，A1a地段是丽豪航天城酒店，A2及A3是后来的11 SKIES，而A1b、A4、A5及A6只简单称为“其他地块”。报告书的“SKYCITY航天城”部分，亦只是说“其余范围将于日后逐步分阶段发展”，未具体说明内容。

2024年10月扩大“机场城市”发展蓝图，大约相当于A4及A5的地区划分成“艺术廊总汇”及“高级酒店”，A6地段未见规划。重心反而转移向港珠澳大桥香港口岸人工岛，包括沿海岸线发展“海湾长廊”及“海湾餐饮”，在人工岛兴建空运鲜活市集、运动游乐综合设施，以及在人工岛南岸发展游艇港湾。自此，“SKYCITY航天城”不再见于机管局年报，一律改以“SKYTOPIA”为介绍。

11 SKIES不再提　游艇港湾成重点

目前，亚博第二期上层结构工程已经展开，将新增34,500平方米的展览空间，以及一个可容纳2万个座位的室内多用途场馆，预计于2028年年底前启用。艺术廊方面，机管局3月与营运商Eythos签署合约，交由对方负责营运总楼面面积达53,000平方呎的艺术与珍品仓储设施，预计于明年年初投入运作。

至于“游艇港湾”，机管局4月邀请市场递交意向书及策略建议，三个核心项目包括“机场游艇港湾”，将提供逾500个停泊位， 可容纳30至120米长的游艇；“海湾度假酒店”，结合酒店与海湾长廊，直达游艇码头；以及大型水上游乐活动区。意向书下个月截止，机管局计划明年招标，第一期项目于2028/29年落成。

值得留意的是，机管局今年发表的年报称“游艇港湾”邀请意向书是重要里程，机场城市的定位是“成为高端消闲及海上活动热点”，没有提及曾经被形容为核心项目的11 SKIES。及至9月30日，新世界宣布于2027年4月1日提前将11 SKIES相关资产及租约无偿交还机管局，机管局高层随后表明，11 SKIES将会改名及转型。

有海湾不一定有人流　建设地标考验机管局

随着新世界发展退出11 SKIES，外界自然会好奇，同样主要依靠市场力量承接及营运的艺术廊和“游艇港湾”，除了项目本身的吸引力之外，是否有足够及稳定的人流支撑商业模式？机管局坐拥机场周边土地及海湾资源，但要吸引私人市场投入以至项目发展成功，涉及的市场分析及商业规划并不简单。

机场与人工岛以及东涌之间的海湾，有海景、有水岸，当然有潜力成为顶级地标。西九海滨的成功除了维港景色之外，还有艺术公园、香港故宫和M+博物馆持续吸引大量人流。同样沿着海岸线的启德邮轮码头，却是另一个反面例子：坐拥世界级海港，日常人流却是冷清，码头大楼只得零星几间商舖营业。邮轮旅客上岸后没有逗留，本地市民嫌不方便而没有专程前往。SKYTOPIA的1.5公里长海湾长廊及露天广场，建设成本相对不高，但可以吸引多少人流，现在仍为未知之数。事实上，机管局亦视交通连系为SKYTOPIA的发展重心之一，期望海湾长廊、行人通道等于2027年至2029年之间分阶段落成开放，可以进一步连接SKYTOPIA与整个机场区域。

至于之前公布的空运鲜活市集以及运动主题游乐区，前者汇聚来自全球新鲜食品，将会改为在室内设于11 SKIES内，后者结合冒险、探索、运动与娱乐，现阶段未见具体进展。机管局的年报只说，“SKYTOPIA集航空、商业、 文化及休闲等元素于一身，将按市场情况及客运需求逐步启用”。如果各个项目是相辅相成，吸引人流以互相支撑，发展的时间差距自然要缩短，才能发挥协同效应。至于艺术、展览、游艇、酒店、海湾、运动及餐饮等的人流是否相关，抑或是各自独立、分散的多个项目，亦是SKYTOPIA要考虑的问题。

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