机场城市｜11 SKIES“十室九空” 航天城旗舰生不逢时？
【01政策分析/11 SKIES/SKYTOPIA】财政司司长陈茂波曾经形容，“机场城市”愿景的重要把手是SKYCITY（航天城），而SKYCITY的亮点是11 SKIES，“将成为全港最大的综合商业发展项目，提供一系列新颖的娱乐、零售和餐饮选择，以及商业办公楼面，以发展医疗、保健、金融等服务”。惟有目共睹，这个娱乐枢纽项目落成至今可以说是“十室九空”。《香港01》记者5月在现场所见，整个商场只得两间食肆营运。
投资200亿元筹建、负责营运11 SKIES的新世界发展，日前与机管局达成协议提前终止合约安排，娱乐枢纽连同三幢办公大楼无偿转移予机管局，并且支付超过30亿元。对于近年积极减债的新世界，此举被视为“壮士断臂”，免除原定由2028年至2066年、每年18亿元的最低保证租金责任。而将全面主导项目的机管局则表示对前景充满信心，表示11 SKIES将会改名并重新定位。
新世界2018年击败新鸿基、恒基、会德丰及帝国集团，投得航天城A2及A3地段。投资额200亿元，总楼面面积377万平方呎。其提出的保底租金，据说较出价第二的标书高出一倍，以整个合约期的租金来说，对项目客流及商业潜力的押注相当进取。
200亿投资“壮士断臂” T2延误是否成因？
后来新世界面对债务危机，不少人回过头来评价11 SKIES的投资是否过于进取。但值得留意的是，三幢甲级办公大楼已于2022年7月落成启用。娱乐项目方面，楼高三层的儿童职业体验乐园于2024年9月初试营运，与近30个国际及本地品牌合作，提供近70个职业角色体验；Chill Kids Club亦设有十多个主题游乐区，包括巨型波波池、沙池、赛车场等。至少从工程进度而言，在新世界的财务压力之下，三幢办公大楼及娱乐枢纽项目依然落成启用，11 SKIES亦不是完全没有娱乐设施以吸引人流。
另一方面，二号客运大楼（T2）延迟启用的影响也不能不讨论。新世界曾经强调，11 SKIES与扩建后的T2无缝连接，经过相连的行人天桥即可直达；在“1.5小时生活圈”的概念下，11 SKIES将为香港、深圳、珠海、中山等三千多万大湾区居民带来耳目一新的体验。
T2作为三跑道系统项目的其中一部分，早于2019年11月关闭扩建，原本预计在2024年重开，提供全面的抵港及离港客运服务。然而，T2延至今年5月重新启用，现阶段只提供离境与登记服务，不设抵港及登机桥设施，而T2客运廊亦预计要到明年年底前才投入服务。
旅客模式转变 商场不只消费购物
在机管局发表《从“城巿机场”到“机场城巿”》报告、重点发展SKYCITY的同年，新加坡樟宜机场的“星耀樟宜”项目落成启用，“雨漩涡”从玻璃穹顶的圆形开口倾泻而下，“森林谷”的室内热带雨林种植数千棵树木与灌木。“星耀樟宜”顺利吸引转机旅客以及新加坡人专程前往，令机场成为结合生活与观光的独立地标。
商业模式不可能直接复制，但新加坡至少证明了机场可以成为景点。回看香港，无论是机管局招标，抑或新世界筹建11 SKIES，同样以娱乐枢纽项目作为定位，而非高端购物商场。其原意引入室内外小型赛车场、韩国沉浸式多媒体艺术馆、飞行影院、柏灵顿历险乐园等，明显重视娱乐体验及打卡文化。但随着11 SKIES人迹罕至，不但多个娱乐项目再没下文，连先行进驻、试业营运的亲子设施亦相继离场，令商场更加门可罗雀。
运输及物流局6月回复立法会议员的提问，曾经归咎于近年消费者及旅客的行为模式转变，认为要规划11 SKIES商场日后的定位、主题、行业组合和营运模式，包括增加娱乐及餐饮的元素。机管局宣布将接手项目时，亦表示将聚焦引入适合不同年龄层的创新娱乐体验、多元化餐饮选择，以及全方位消费体验。
若然问题成因在于进驻商户的种类或组合，这可能是对症下药的方法。但如果是因为T2延期，那么是否要待T2服务全面重开、客运廊明年启用，11 SKIES才更有条件吸引人流？抑或即使T2的抵港及离港服务全面投入后，经T2转机的旅客、港珠澳大桥香港口岸的使用者以至香港市民，仍然倾向直接进入市区或登机离开，而不是花半天时间在机场周边停留？判断现况的成因尤其重要，在于新世界退出项目后，机管局将直接负责营运。